推进城镇老旧小区改造，提升城镇老旧小区居民获得感、幸福感，是党中央、国务院作出的重要工作部署。“十四五”规划明确提出推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更新行动，加强城镇老旧小区改造和社区建设。目前各地城镇老旧小区改造正如火如荼地开展，但矛盾协调难、改造资金筹集难、后续管理维护难的“三难”已成为阻碍城镇老旧小区改造推进的普遍制约因素，需着力破解。

　　一、破解矛盾协调难，需着力提高居民自治程度

　　城镇老旧小区改造（以下简称老旧小区改造）是一项民生工程，与居民生活息息相关，为了实现“群众点菜政府接单”，把好事办好，改造工作的宣传动员、改造内容意愿调查、改造方案征求意见、居民出资等过程均需要居民参与。改造工作涉及小区众多，且每个小区的现状、资源禀赋、居民结构、居民参与程度等不同，居民之间就改造内容、出资比例等事项容易产生分歧和矛盾，目前普遍依靠街道办事处和社区居委会开展协调工作，随着老旧小区改造的不断扩面，此工作模式应进一步优化。

　　建议着力加强居民自愿参与程度，变“要我改”为“我要改”。一是加强宣传，引导提高居民自愿意识和老旧小区改造主人翁意识。通过制度设计，将成立了居民自治组织、居民改造意愿强、参与积极性高的小区优先纳入老旧小区改造项目库。二是引导居住时间长、邻里交往多、改造意愿更加强烈的“关键群体”组成议事委员会等自治组织，带动其他居民参与和表达意见，同时依托自治组织参与政策宣传、改造内容协商、改造方案讨论及确定、组织居民出资等部分具体工作，发挥居民自治组织在调节利益分配、协调矛盾等方面的作用。三是积极构建“互联网+共建共治”议事平台，给居民议事提供安全、可靠的平台，降低参与门槛，提高参与途径的便利度，准确解读老旧小区改造政策措施，快速传送居民的改造意愿，积极推动设计师、工程师等专家进社区，提供专业技术指导，及时回应居民关切，让居民成为老旧小区改造的“主角”。

　　二、破解改造资金筹集难，需着力统筹挖掘多方面资源

　　对于老旧小区改造资金问题，国务院常务会议明确，各地要统筹负责，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制。从调研情况看，近几年，在多方努力下，专营单位投资、居民出资、引入社会资本、利用贷款融资等非财政投入资金逐渐增加。在引导居民出资方面，一些地方通过创新“自下而上申请，联合审查入围”的项目生成机制，做出了一些积极探索，部分小区居民出资率达到100%，充分调动了居民的积极性和参与度，出资居民也更加珍惜改造成果。引入社会资本、发行政府专项债、利用贷款融资等方面，是多渠道筹集改造资金的重点所在，即发掘老旧小区改造的长期、稳定收益性，吸引和鼓励社会资本和融资主体积极参与改造建设。

　　建议区分经营性和非经营性改造内容，统筹挖掘多方面资源，对经营性改造内容逐步引导社会力量投资。一是加强宣传引导，坚持“微利可持续”导向，推动相关企业从“一次性高利润”向“长期可持续性低利润”业务模式转型发展。二是推动企业建立更加稳固的投资回报平衡框架，通过合规合法的手续和协议，赋权社会力量对老旧小区内相关资源有效运营，从政策和法律层面保障运营收益的持续性和稳定性。三是挖掘城市的闲置资源，以街区为单元成片打包，从更广的空间和更大的区域上挖掘可供社会力量投资运营并获取较为稳定收益的街区整体资源，形成近片区协同改造、大片区统筹平衡、跨片区组合联动等多种收益平衡模式。

　　三、破解后续管理维护难，需着力引入物业专业化管理

　　目前实施改造的小区大多是开放式或半开放式老旧小区，受当时建筑条件与建筑技术的限制，经过二三十年时间的洗礼，小区目前普遍存在基础设施需要更新等问题。实施老旧小区改造，能较好地加强小区安全管理，改善环境卫生。但老旧小区“三分建、七分管”，若想维持改造成果，实现自我管养、良性循环，专业的物业管理必须要到位。

　　建议完善小区长效管理机制，建立健全业委会等居民自治组织，为改造后小区引入物业管理，维护改造成果，形成良性循环。一是坚持建管并重，积极发挥政府引导作用，建立激励机制，支持老旧小区引入专业物业服务，探索财政+居民+物业公司费用共担机制，鼓励物业企业树立长期服务理念，逐步实现物业企业的自我管养和良性循环。二是探索将规模小、基础条件较差的小区与规模大的其他小区统筹管理，将规模较小、位置相邻、情况相似的小区打包集中管理，实现小区在物业资源方面的共建共享。三是鼓励入驻老旧小区的物业企业在开展常规物业服务的同时，实行多元化经营，拓展服务项目和范围，积极开展个性化、精准化家政服务，提升服务水平，在增进居民满意度的同时，增强自身“造血”功能，推动物业公司持续健康发展。